Trabalhar em casa deixou de ser exceção. Muitos profissionais independentes - advogados, arquitetos, programadores, consultores - têm o domicílio fiscal e a sede da atividade no mesmo apartamento onde vivem. A questão que agora se coloca é simples: essa utilização profissional pode fazer perder a exclusão de tributação das mais-valias na venda da casa?
Numa informação vinculativa recente (Processo n.º 30465, de 11 de maio de 2026), a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) recusou aplicar o regime de reinvestimento previsto no Código do IRS a um advogado que exercia a atividade no imóvel onde residia. O fundamento foi um só: o imóvel não estaria afeto exclusivamente a habitação própria e permanente.
O essencial
A lei fala em imóveis "destinados a habitação própria e permanente" - não em imóveis destinados exclusivamente a esse fim. A exigência de exclusividade não consta do Código do IRS e a jurisprudência tem decidido em sentido contrário à posição da AT.
O regime do reinvestimento, em concreto
O Código do IRS exclui de tributação os ganhos obtidos com a venda de imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que o valor de realização - deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição - seja reinvestido, dentro dos prazos legais, na aquisição, construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel com o mesmo destino.
Além disso, exige-se que o imóvel vendido tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada pelo domicílio fiscal, nos doze meses anteriores à transmissão. Este requisito entrou com o pacote "Mais Habitação": começou em vinte e quatro meses e foi depois reduzido para doze.
O caso analisado pela AT
Um advogado detinha, desde 2019, um apartamento onde fixou o domicílio fiscal e onde exercia também a sua atividade profissional. À data da aquisição, o imóvel estava inscrito na matriz com afetação a "serviços"; a alteração para "habitação" só foi feita em 2026.
A AT concluiu que o regime do reinvestimento não se aplicava, com um único argumento: uma parte do imóvel estava a ser usada para prestação de serviços, logo o imóvel não estaria afeto exclusivamente a habitação própria e permanente.
Porque é que o fundamento é frágil
1. A exclusividade não está na lei
A norma refere-se a imóveis "destinados a habitação própria e permanente". Estando em causa uma norma de delimitação da incidência, criar por via administrativa um requisito não escrito colide com o princípio da legalidade fiscal.
2. A jurisprudência decide em sentido contrário
No acórdão arbitral do CAAD, Processo n.º 315/2025-T, de 5 de dezembro de 2025, parte do imóvel estava arrendada à sociedade do próprio contribuinte, que continuava a residir lá. O tribunal entendeu que a utilização parcial para fins profissionais não impede, por si só, a qualificação como habitação própria e permanente.
3. Os tribunais administrativos seguem a mesma linha
No acórdão proferido no Processo n.º 498/08.9BECTB, de 13 de julho de 2023, decidiu-se que o facto de a sede da atividade profissional estar declarada no imóvel transmitido não significa que este tenha deixado de ser a habitação própria e permanente do agregado.
4. O conceito é substantivo, não formal
Habitação própria e permanente é o local onde a pessoa organiza de forma estável a sua vida pessoal e familiar. É esse centro de vida que conta - não uma exclusividade que a lei não impõe.
Levado ao extremo, o argumento não se sustenta
Se a tese da AT fosse boa, qualquer imóvel onde o contribuinte exercesse a sua atividade deixaria de ser habitação própria e permanente. Um advogado, um arquiteto ou um programador que indique a casa como sede da atividade ficaria, para efeitos fiscais, sem habitação própria e permanente - mesmo vivendo lá há décadas, com domicílio fiscal e centro de vida no mesmo local.
O mesmo raciocínio aplicar-se-ia, em teoria, a trabalhadores dependentes em teletrabalho. Não se espera que a AT vá por aí, mas os argumentos usados não oferecem qualquer critério útil para distinguir independentes de dependentes.
Acresce que o próprio sistema fiscal reconhece, noutros contextos, a coexistência de uso habitacional e profissional no mesmo imóvel - permitindo, por exemplo, relevância fiscal a parte das despesas da habitação afetas à atividade económica.
A questão prévia que ficou sem resposta
Havia um ponto anterior que a AT não tratou: pode um imóvel inscrito na matriz com afetação a "serviços" desde 2019 ser considerado destinado a habitação própria e permanente, quando a afetação só mudou em 2026?
A resposta não é evidente. A lei exige que o imóvel esteja destinado a habitação própria e permanente durante determinado período e identifica o meio de prova: o domicílio fiscal. Faria sentido apreciar primeiro se é admissível fixar domicílio fiscal em imóvel afeto a serviços e se, tendo-o fixado e residindo efetivamente no local, se cumpre a qualificação exigida. Era aqui - e não na exclusividade - que poderia estar um fundamento defensável para recusar o regime.
O que fazer se está nesta situação
Confirme a afetação do imóvel na matriz, mantenha o domicílio fiscal atualizado nos doze meses anteriores à venda, guarde prova do uso efetivo como residência (consumos, correspondência, contratos) e documente o reinvestimento nos prazos legais. Se receber uma correção com este fundamento, há base sólida para reagir.
Nota final
A posição da AT é preocupante. Se não for corrigida a tempo, esta interpretação pode ter consequências muito além do caso concreto e afetar a aplicação do regime do reinvestimento a milhares de contribuintes que exercem toda ou parte da sua atividade profissional na casa onde efetivamente vivem. No contexto económico e social atual, é difícil sustentar que o uso profissional parcial da habitação baste, por si só, para retirar ao imóvel a natureza de habitação própria e permanente.
Seria por isso desejável que as futuras decisões administrativas e judiciais recentrassem a discussão nos requisitos que a lei efetivamente estabelece, evitando interpretações que, além de não terem base legal, conduzem a resultados manifestamente desadequados.
Perguntas frequentes
Trabalhar em casa faz perder a exclusão de mais-valias?
Segundo a lei e a jurisprudência conhecida, não. A norma não exige afetação exclusiva a habitação. A informação vinculativa da AT vai em sentido contrário, mas sem apoio na letra da lei.
Quanto tempo tenho de ter domicílio fiscal no imóvel?
Doze meses anteriores à data da transmissão, comprovados pelo domicílio fiscal.
E se o imóvel estiver inscrito como "serviços"?
É um risco real e distinto: vale a pena regularizar a afetação matricial para habitação antes de vender e reunir prova do uso efetivo como residência.
Uma informação vinculativa obriga-me?
Vincula a AT perante o contribuinte que a solicitou, no caso concreto. Não é lei nem decisão judicial - pode ser contestada em reclamação, impugnação ou arbitragem.
Se vendeu ou vai vender a casa onde também trabalha, a análise deve ser feita caso a caso, com prova preparada antes da venda. A equipa de consultoria fiscal do Grupo Your acompanha estes processos e ajuda a estruturar o reinvestimento sem surpresas.
