Resposta rápida: a mais-valia na venda de um imóvel corresponde à diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição corrigido pelo coeficiente de desvalorização da moeda, deduzido dos encargos com valorização do imóvel dos últimos 12 anos e das despesas com a compra e a venda. Para residentes, apenas 50% desse saldo é tributado, sendo englobado aos restantes rendimentos. Existe exclusão total ou parcial quando há reinvestimento em habitação própria e permanente.
É uma das áreas do IRS onde mais dinheiro se perde por desconhecimento. Não por evasão, mas por não guardar faturas.
Em resumo
- Fórmula: Valor de realização − (Valor de aquisição × coeficiente) − encargos com valorização − despesas de compra e venda
- Apenas 50% do saldo positivo é tributado, no caso de residentes fiscais.
- O valor tributável é englobado e sujeito às taxas progressivas do IRS.
- Declara-se no Anexo G da declaração Modelo 3.
- Existem regimes de exclusão para habitação própria e permanente e para imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989.
O cálculo, passo a passo
Passo 1: valor de realização
É o valor de venda constante da escritura. Se o Valor Patrimonial Tributário for superior ao preço declarado, prevalece o VPT para efeitos fiscais.
Passo 2: valor de aquisição corrigido
O valor pelo qual comprou é atualizado através do coeficiente de desvalorização da moeda, publicado anualmente por portaria, sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a aquisição e a venda.
Se herdou o imóvel, o valor de aquisição é o valor considerado para efeitos de Imposto do Selo. Se recebeu por doação, aplica-se regra semelhante.
Passo 3: encargos com valorização
São dedutíveis os encargos com a valorização do imóvel, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos. Aqui entram obras de remodelação, substituição de coberturas, instalação de sistemas de climatização, alterações estruturais, cozinhas e casas de banho novas.
Duas condições que não são negociáveis: fatura com o NIF do proprietário e descrição clara do trabalho realizado no imóvel. Um recibo genérico de "serviços diversos" não serve.
Passo 4: despesas com a compra e a venda
Incluem-se, entre outras:
- IMT e Imposto do Selo pagos na aquisição.
- Escritura, registos e custos notariais.
- Comissão de mediação imobiliária na venda.
- Certificado energético.
Exemplo prático
Compra em 2012 por 150.000 euros, venda em 2026 por 300.000 euros.
| Elemento | Valor |
|---|---|
| Valor de realização | 300.000 € |
| Valor de aquisição corrigido (coeficiente ilustrativo de 1,26) | 189.000 € |
| Obras documentadas nos últimos 12 anos | 35.000 € |
| IMT e escritura na compra | 11.000 € |
| Comissão imobiliária na venda | 15.000 € |
| Mais-valia | 50.000 € |
| Sujeito a IRS (50%) | 25.000 € |
Esses 25.000 euros somam-se aos restantes rendimentos do agregado e são tributados às taxas progressivas. Sem as faturas das obras, a mais-valia seria de 85.000 euros e o valor tributável de 42.500 euros. A diferença em imposto pode facilmente ultrapassar 6.000 euros.
O coeficiente utilizado no exemplo é meramente ilustrativo. O valor aplicável depende do ano de aquisição e da portaria em vigor.
O reinvestimento em habitação própria e permanente
Esta é a exclusão mais relevante e a que gera mais dúvidas.
Requisitos essenciais:
- O imóvel vendido tem de ter sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar.
- O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido, deve ser reinvestido na aquisição, construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel com o mesmo destino.
- O reinvestimento deve ocorrer no período compreendido entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da realização.
- A intenção de reinvestir deve ser manifestada na declaração de IRS do ano da alienação.
- O novo imóvel deve ser afeto a habitação própria e permanente dentro do prazo legalmente previsto.
Se o reinvestimento for parcial, a exclusão é proporcional. Reinvestindo 70% do valor elegível, exclui-se 70% da mais-valia.
Erros clássicos no reinvestimento
- Não declarar a intenção no ano da venda. Sem essa declaração, perde-se o benefício, mesmo que o reinvestimento venha a ocorrer.
- Esquecer o abatimento do empréstimo. O que conta é o valor de realização líquido do capital em dívida amortizado, não o preço total.
- Comprar imóvel para arrendar. O destino tem de ser habitação própria e permanente.
- Perder o prazo de 36 meses. É contado da data da escritura de venda.
Outras exclusões e regimes especiais
Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989: as mais-valias resultantes da alienação de imóveis adquiridos antes desta data estão excluídas de tributação em IRS.
Reinvestimento em produtos de poupança-reforma: existe um regime específico de exclusão para sujeitos passivos em determinada situação de idade ou já reformados, que reinvistam o valor de realização em contratos de seguro, fundos de pensões abertos ou no regime público de capitalização, com condições próprias.
Regimes de apoio à habitação: têm sido criados regimes temporários de exclusão associados à amortização de crédito à habitação e à venda de imóveis ao Estado ou a autarquias para habitação acessível. São medidas com janelas temporais próprias, que devem ser verificadas caso a caso.
Não residentes
Os não residentes fiscais em Portugal também são tributados pelas mais-valias imobiliárias obtidas em território português. Na sequência de jurisprudência europeia e das alterações legislativas subsequentes, aplica-se igualmente a tributação de apenas 50% do saldo, com englobamento e taxas progressivas.
Para quem vive fora, esta é uma área em que a interação com a convenção para evitar a dupla tributação do país de residência é determinante.
Checklist antes de vender
- [ ] Localizar a escritura de compra e o comprovativo de IMT e Imposto do Selo pagos.
- [ ] Reunir todas as faturas de obras dos últimos 12 anos, com NIF e descrição.
- [ ] Confirmar o capital em dívida do crédito habitação à data da venda.
- [ ] Guardar comprovativo da comissão de mediação e do certificado energético.
- [ ] Definir, antes da escritura, se vai reinvestir e em que prazo.
- [ ] Verificar se o imóvel constava como domicílio fiscal.
Perguntas frequentes
Toda a mais-valia é tributada?
Não. Para residentes, apenas 50% do saldo positivo entre mais-valias e menos-valias é considerado para efeitos de IRS.
Que obras posso deduzir?
Encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos, devidamente documentados com fatura em nome do proprietário.
Qual é o prazo para reinvestir?
Entre 24 meses antes e 36 meses depois da data da venda.
E se reinvestir apenas parte do valor?
A exclusão é proporcional ao valor efetivamente reinvestido.
Onde declaro a venda?
No Anexo G da declaração Modelo 3 de IRS, no ano seguinte ao da alienação.
Vai vender ou comprar imóvel?
O momento de poupar imposto numa mais-valia é antes da escritura, não em abril do ano seguinte. No Grupo Your fazemos a simulação do impacto fiscal e ajudamos a organizar a documentação necessária. Fale connosco.
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