Resposta rápida: os rendimentos de Alojamento Local são, por regra, tributados na categoria B do IRS, com aplicação do coeficiente de 0,35 no regime simplificado para estabelecimentos de hospedagem (0,50 para imóveis situados em zonas de contenção). A atividade está sujeita a IVA à taxa reduzida de 6% no continente e implica registo no RNAL, comunicação de hóspedes ao SEF/AIMA e cumprimento de requisitos de segurança.
O Alojamento Local deixou de ser um rendimento acessório informal há muito tempo. É uma atividade económica com obrigações fiscais, laborais e regulatórias próprias.
Em resumo
- Registo obrigatório no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), através do Balcão do Empreendedor.
- Tributação em IRS: categoria B (regra) ou opção pela categoria F em casos específicos.
- Coeficiente no regime simplificado: 0,35 para estabelecimentos de hospedagem, agravado para 0,50 em zonas de contenção.
- IVA: taxa reduzida de 6% no continente, com possibilidade de enquadramento no regime de isenção do artigo 53.º se abaixo do limite.
- Segurança Social: contribuições enquanto trabalhador independente, com regras próprias de rendimento relevante.
- Comunicação de hóspedes obrigatória, sob pena de coima.
Categoria B ou categoria F: a decisão que mais impacta
Por defeito, a exploração de Alojamento Local é uma atividade empresarial, tributada na categoria B.
Existe, porém, a possibilidade de optar pela tributação segundo as regras da categoria F (rendimentos prediais) quando o titular é proprietário do imóvel e a exploração se limita a determinadas modalidades, como moradia ou apartamento.
| Critério | Categoria B (regime simplificado) | Categoria F |
|---|---|---|
| Base tributável | 35% do rendimento bruto (ou 50% em zona de contenção) | Rendimento líquido após despesas efetivas |
| Despesas | Não se deduzem individualmente | Deduzem-se gastos suportados e documentados |
| Taxa | Englobamento, taxas progressivas | Taxa autónoma de 25% ou opção pelo englobamento |
| Segurança Social | Contribuições devidas | Não gera contribuições |
| IVA | Sujeito | Sujeito |
Quando é que a categoria F compensa? Tipicamente quando o imóvel tem custos elevados de conservação, condomínio, IMI e juros de crédito, e quando o titular já tem rendimentos que o colocam num escalão elevado de IRS.
Quando é que a categoria B compensa? Quando o coeficiente de 0,35 gera uma base tributável inferior à que resultaria da dedução de despesas reais, o que acontece na maioria dos casos com imóveis já pagos e com custos operacionais baixos.
As zonas de contenção e o agravamento do coeficiente
Em áreas classificadas como zonas de contenção, definidas por deliberação municipal, o coeficiente aplicável no regime simplificado sobe de 0,35 para 0,50.
Na prática, isto significa que o mesmo rendimento gera uma base tributável cerca de 43% superior. Em Lisboa e no Porto, onde grande parte das freguesias centrais está abrangida, este é um fator determinante na rentabilidade líquida.
Antes de comprar um imóvel para AL, confirme a classificação da freguesia. É uma verificação de cinco minutos que altera a viabilidade do investimento.
IVA no Alojamento Local
A prestação de serviços de alojamento está sujeita a IVA à taxa reduzida de 6% no continente (com taxas próprias nas Regiões Autónomas).
Atenção aos serviços acessórios: refeições, bebidas, transferes e limpezas extraordinárias faturadas separadamente podem estar sujeitas a taxas diferentes.
Quem esteja abaixo do limite de volume de negócios pode enquadrar-se no regime de isenção do artigo 53.º, não liquidando IVA mas também não o deduzindo. Para quem fez obras significativas ou mobilou de raiz, a renúncia à isenção pode compensar pela dedução do IVA suportado.
Um ponto frequentemente esquecido: quando o alojamento é comercializado através de plataformas internacionais, a comissão cobrada pela plataforma constitui, em regra, uma aquisição intracomunitária de serviços, gerando obrigações de autoliquidação de IVA e a necessidade de registo no VIES.
Obrigações não fiscais que geram coimas
Muitos titulares de AL cumprem escrupulosamente as obrigações fiscais e falham nas regulatórias.
- Registo no RNAL e afixação do número de registo.
- Comunicação de hóspedes estrangeiros às autoridades competentes, no prazo legal.
- Livro de reclamações, em formato físico e eletrónico.
- Requisitos de segurança: extintor, manta de incêndio, kit de primeiros socorros e informação de emergência.
- Seguro de responsabilidade civil válido.
- Placa identificativa no exterior do estabelecimento.
- Autorização do condomínio, nas situações previstas na lei para frações autónomas.
Como se declara
Os rendimentos de Alojamento Local em categoria B declaram-se no Anexo B (regime simplificado) ou Anexo C (contabilidade organizada) da declaração Modelo 3.
Optando pela categoria F, declaram-se no Anexo F.
Aos rendimentos obtidos através de plataformas aplicam-se, adicionalmente, as regras de comunicação automática de informação pelos operadores de plataformas digitais. Por outras palavras: a Autoridade Tributária recebe os dados diretamente da plataforma. A margem para omissões desapareceu.
Perguntas frequentes
Preciso de abrir atividade nas Finanças para ter Alojamento Local?
Sim. A exploração de AL implica declaração de início de atividade e enquadramento fiscal adequado.
Qual é o coeficiente aplicável no regime simplificado?
0,35 para estabelecimentos de hospedagem, agravado para 0,50 quando o imóvel se situa em zona de contenção.
Tenho de cobrar IVA?
A atividade está sujeita a IVA à taxa reduzida de 6% no continente, salvo se estiver enquadrado no regime de isenção do artigo 53.º.
Pago Segurança Social?
Sim, enquanto trabalhador independente, se tributar em categoria B. Optando pela categoria F, os rendimentos não geram contribuições.
A plataforma comunica os meus rendimentos à AT?
Sim. Os operadores de plataformas digitais estão obrigados a reportar informação sobre os vendedores e os rendimentos obtidos.
Tem ou pretende ter Alojamento Local?
A escolha entre categoria B e categoria F, o enquadramento em IVA e a estrutura de titularidade do imóvel são decisões que se tomam uma vez e produzem efeitos durante anos. No Grupo Your simulamos os cenários com os seus números. Fale connosco.
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