O Presidente da República, António José Seguro, promulgou esta terça-feira o pacote de desagravamento fiscal para a habitação aprovado pelo Governo, antecipando-se ao prazo limite de 24 de maio. A medida abre caminho a um conjunto de alterações que prometem mexer com o mercado imobiliário e com a fiscalidade de promotores, senhorios e compradores.
Segundo a nota publicada no site da Presidência, foi promulgado o "diploma do Governo que, no uso da autorização concedida pela Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, aprova medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação". Em causa está a materialização da autorização legislativa pedida pelo Governo à Assembleia da República.
Em síntese: IVA na construção passa de 23% para 6%, IRS sobre rendas desce de 25% para 10%, IRC passa a incidir apenas sobre 50% das rendas e o IMT agrava para 7,5% para estrangeiros não residentes.
O que muda no IVA da construção
A medida mais visível é a redução do IVA na construção, que desce de 23% para 6%. A taxa reduzida aplica-se a:
- Vendas de habitação até cerca de 660 mil euros;
- Arrendamentos com rendas moderadas, entre os 400 e os 2 300 euros;
- Obras cujo licenciamento tenha sido iniciado a partir de 23 de setembro de 2025 e até 31 de dezembro de 2029.
Para o setor da construção, esta é uma alteração estrutural que altera margens, calendários de licenciamento e a forma como os projetos são financiados.
IRS e IRC: o que muda para senhorios
O pacote inclui também benefícios em sede de IRS e de IRC para arrendamentos com rendas até 2 300 euros:
- A taxa de IRS sobre rendas baixa dos atuais 25% para 10%;
- O IRC passa a incidir apenas sobre 50% das receitas obtidas pelos senhorios.
Na prática, um senhorio que receba rendas dentro deste intervalo passa a ter um corte significativo na carga fiscal, o que pode reaproximar do mercado imóveis hoje fechados ou em arrendamento informal.
IMT agravado para estrangeiros não residentes
No sentido oposto, o Governo agrava o IMT para estrangeiros não residentes em Portugal, com um imposto fixo de 7,5%. Ficam excluídos deste agravamento:
- Quem resida em Portugal;
- Quem compre casa para colocar no mercado de arrendamento;
- Os emigrantes portugueses que pretendam adquirir habitação em Portugal.
Mais-valias: nova isenção no reinvestimento
Outra das medidas promulgadas é a isenção do pagamento de mais-valias na venda de um imóvel para habitação, desde que o valor seja reinvestido numa casa destinada a arrendamento durante um período mínimo de três anos e com rendas consideradas moderadas.
É um incentivo direto a quem queira mobilizar património imobiliário para colocar no mercado de arrendamento de longa duração.
Heranças indivisas ainda em discussão
Fora deste pacote, mas dentro da mesma estratégia para a habitação, mantém-se em discussão na Assembleia da República uma proposta de lei que cria um mecanismo de resolução célere de heranças indivisas.
Em Conselho de Ministros, o Governo defendeu que o objetivo passa por "aumentar o número de casas disponíveis no mercado, através do restabelecimento da confiança e dos incentivos ao arrendamento do lado da oferta, da resolução do impasse das heranças indivisas resultante de bloqueios legais e em permitir a adequada delimitação e utilização do património rústico".
Promulgação não foi consensual
A promulgação não reuniu unanimidade. O Movimento Porta a Porta já criticou a decisão de Seguro, considerando que o pacote fiscal favorece a oferta sem responder às tensões reais do mercado e ao acesso à habitação por parte das famílias.
O que isto significa para empresas e investidores
Para promotores, construtores, senhorios e investidores imobiliários, este pacote redesenha por completo o enquadramento fiscal da habitação em Portugal. Decisões sobre licenciamento, timing de vendas, modelos de arrendamento e estruturas societárias devem ser revistas à luz das novas taxas.
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