Publicado em Diário da República a 20 de maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 reorganiza grande parte da fiscalidade ligada à habitação em Portugal. O diploma toca em vários impostos (IVA, IRS, IRC, IMT e imposto do selo) e cria novos regimes de apoio ao arrendamento, com o objetivo declarado de aumentar a oferta de casas a preços considerados moderados.
Para famílias, senhorios, construtores e investidores, isto significa um conjunto de novos benefícios fiscais, mas também novas obrigações, limites de valor e prazos de permanência. Resumimos abaixo, ponto a ponto, o que muda na prática.
Visão geral das principais alterações
- Construção e reabilitação: IVA pode descer para 6% em empreitadas elegíveis.
- Senhorios: rendas moderadas tributadas a 10% em IRS.
- Inquilinos: dedução de rendas sobe para 900€ (2026) e 1.000€ (2027).
- Arrendamento acessível: novo regime simplificado ligado à mediana das rendas.
- Investidores: contratos de investimento com benefícios até 25 anos.
- Não residentes: IMT na compra de habitação sobe para 7,5%.
- Custos controlados: possível isenção de IMT e dedução em imposto do selo.
IVA reduzido a 6% na construção e reabilitação
A medida mais visível do decreto é a aplicação da taxa reduzida de IVA (6%) a empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação. O regime cobre dois cenários: imóveis para venda em habitação própria e permanente e imóveis para arrendamento habitacional.
Há, no entanto, limites de valor que filtram quem entra no regime:
- A renda mensal não pode exceder 2,5 vezes a retribuição mínima prevista para 2026, o que corresponde a um teto de 2.300 euros.
- O preço de venda do imóvel não pode ultrapassar 660.982 euros, valor que coincide com o limite superior do segundo escalão de IMT em habitação própria e permanente em 2026.
Existem também prazos a cumprir. Quando a obra é feita para venda, o imóvel tem de ser vendido até 24 meses depois da emissão da licença de utilização, e a afetação à habitação própria permanente tem de constar expressamente no título de aquisição. Quando o destino é arrendamento, o primeiro contrato deve iniciar-se em 24 meses após a conclusão da obra, e o imóvel tem de manter-se em arrendamento habitacional durante, pelo menos, 36 meses dentro dos cinco primeiros anos.
Regras transitórias para obras já em curso
O diploma prevê uma janela transitória relevante. A taxa reduzida pode abranger empreitadas cuja iniciativa procedimental tenha começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.
A "iniciativa procedimental" varia conforme o tipo de obra: nos casos sujeitos a licenciamento conta a data do pedido; nos sujeitos a comunicação prévia conta a data da comunicação; nas obras sem controlo prévio pode contar a informação de início dos trabalhos ou o parecer prévio, quando aplicável.
Em termos práticos, as primeiras regularizações ligadas ao novo regime só poderão ser feitas a partir de julho de 2026.
Quem constrói casa própria pode reaver parte do IVA
Quem está a construir uma habitação própria e permanente fora de uma atividade empresarial ou profissional passa a poder pedir a devolução parcial do IVA suportado na obra. A ideia é compensar parte do imposto pago quando a empreitada não pôde, por algum motivo, beneficiar diretamente da taxa de 6%.
Para aceder ao regime é necessário que o VPT do imóvel (ou o valor do terreno somado aos custos de construção, sem IVA) não ultrapasse os 660.982 euros. O imóvel tem de ser usado como habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a licença de utilização e manter essa afetação durante, pelo menos, 12 meses.
O montante a devolver corresponde à diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da taxa reduzida. O pedido é entregue eletronicamente à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a documentação de início de utilização do imóvel. Relativamente aos três primeiros trimestres de 2026, os pedidos só podem ser apresentados a partir de 1 de outubro de 2026.
Senhorios com rendas moderadas passam a pagar 10% de IRS
Os rendimentos prediais de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, com renda dentro dos limites moderados, passam a ser tributados a uma taxa autónoma de 10%, salvo se houver uma taxa mais favorável aplicável.
Esta taxa abrange os rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029 e aplica-se quer a contratos novos quer a contratos já em vigor, dado que as alterações em sede de IRS produzem efeitos desde 1 de janeiro de 2026.
Para sujeitos passivos de IRC, ou contribuintes de IRS com contabilidade organizada na categoria B, os rendimentos prediais abrangidos passam a contar apenas em 50%, regra que pode ter impacto significativo na rentabilidade líquida.
Inquilinos podem deduzir mais rendas no IRS
A dedução das rendas no IRS sobe de forma faseada:
- Em 2026, o limite passa para 900 euros.
- A partir de 2027, sobe para 1.000 euros.
Trata-se de um reforço da dedução à coleta, o que significa que pode reduzir o imposto a pagar ou aumentar o reembolso final, dependendo da situação fiscal de cada agregado.
Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível
O decreto cria o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que substitui o modelo anterior. A grande novidade está na forma de calcular os limites de renda: passa a usar-se uma referência ligada à mediana das rendas por metro quadrado divulgadas pelo INE em cada concelho, fixando-se um teto em 80% desse valor.
Os limites concretos serão definidos por portaria e poderão considerar características específicas dos imóveis, como classe de eficiência energética ou existência de estacionamento privativo. As rendas máximas não incluem despesas ou encargos que possam ser devidos à parte.
Quanto aos prazos contratuais:
- Nos contratos para residência permanente, o prazo mínimo passa a ser de três anos.
- Nos contratos para residência temporária, o prazo mínimo é de três meses.
Contratos de investimento: benefícios fiscais até 25 anos
Outra novidade são os contratos de investimento para arrendamento habitacional. Estes contratos podem atribuir benefícios fiscais por um período máximo de 25 anos a quem construa, reabilite ou adquira imóveis para colocar no mercado de arrendamento habitacional ou de subarrendamento.
O pacote de benefícios inclui:
- Isenção de IMT na aquisição de terrenos ou imóveis elegíveis.
- Isenção de imposto do selo na transmissão.
- Isenção de IMI até oito anos, com redução de 50% da taxa no período remanescente.
- Aplicação de IVA a 6% nas empreitadas abrangidas.
- Isenção de adicional ao IMI.
- Restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos.
Mais-valias isentas em caso de reinvestimento para arrendar
O decreto introduz uma nova exclusão de tributação em IRS para mais-valias imobiliárias. O benefício aplica-se quando o valor de realização (depois de deduzida eventual amortização de empréstimo) é reinvestido na aquisição de imóveis em território nacional destinados ao arrendamento habitacional.
O reinvestimento pode ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e a intenção tem de constar na declaração de IRS do ano da alienação.
O imóvel adquirido tem de ser arrendado no prazo de seis meses e deve permanecer em arrendamento habitacional durante, pelo menos, 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros cinco anos. Caso estas regras falhem, a mais-valia pode acabar por ser tributada.
IMT agrava para não residentes: 7,5% na compra de habitação
Esta é, provavelmente, a medida mais simbólica do diploma. A compra de prédios urbanos ou frações destinados exclusivamente a habitação por não residentes passa a estar sujeita a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, sem direito a isenções ou reduções.
Há exceções:
- Não se aplica se o comprador já for residente fiscal em Portugal.
- Não se aplica se o comprador se tornar residente fiscal nos dois anos seguintes à aquisição.
- Fica fora do agravamento o não residente que coloque o imóvel em arrendamento habitacional com renda dentro dos limites do diploma.
Nesta última hipótese, o imóvel tem de ser arrendado no prazo de seis meses e manter-se arrendado durante, no mínimo, 36 meses nos cinco primeiros anos.
Habitação de custos controlados: novos benefícios em IMT e selo
O diploma cria benefícios fiscais específicos para a primeira aquisição de habitação de custos controlados destinada a habitação própria e permanente:
- Isenção de IMT nos imóveis cujo valor não ultrapasse o limite máximo do primeiro escalão de IMT para habitação própria e permanente. Em 2026, esse limite corresponde a 106.346 euros.
- Acima desse valor, continuam a aplicar-se as taxas reduzidas de IMT já previstas.
- Dedução em imposto do selo até ao limite correspondente ao primeiro escalão do IMT.
Estes benefícios não são automáticos em todo o país. A aplicação depende de uma deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara, o que significa que cada município pode optar por aplicar ou não estes incentivos.
O que reter de tudo isto
O Decreto-Lei n.º 97/2026 não é um apoio único nem uma medida de aplicação automática. É uma reorganização ampla da fiscalidade da habitação, que combina:
- Redução de impostos em determinadas operações de construção, reabilitação, arrendamento e compra.
- Criação de novos regimes (Arrendamento Acessível, contratos de investimento, exclusão de mais-valias com reinvestimento).
- Agravamento da tributação na compra de habitação por não residentes, fora das exceções previstas.
A maior parte dos benefícios está condicionada a limites de valor (preço de venda, renda, VPT), prazos rigorosos de afetação (6, 12, 24 e 36 meses) e à manutenção do imóvel em habitação própria permanente ou em arrendamento habitacional durante períodos mínimos.
Pequenas decisões (a forma como se afeta o imóvel, o tipo de contrato de arrendamento, o calendário da obra) podem fazer a diferença entre aceder a uma taxa de 6% ou 23% no IVA, 10% ou taxa progressiva em IRS, ou ainda 7,5% ou taxas reduzidas de IMT.
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