Comprar casa é uma das maiores decisões financeiras da vida - e os impostos associados são frequentemente subestimados. O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo somam-se ao valor da escritura e têm de ser pagos antes de assinar o contrato. Saber quanto vai pagar com antecedência é essencial para planear o financiamento.
O Que É o IMT?
O IMT é o imposto pago ao Estado sempre que há uma transação imobiliária - ou seja, sempre que muda o proprietário de um imóvel. Incide sobre o valor da escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT), sendo sempre considerado o mais elevado dos dois.
O valor a pagar depende de quatro fatores:
- O valor do imóvel (ou VPT, se superior)
- A finalidade - habitação própria permanente ou secundária/investimento
- A localização - Continente ou Regiões Autónomas
- A idade e situação do comprador - os jovens até 35 anos têm regras especiais
As Tabelas de IMT em 2026
Os escalões foram atualizados em 2% face a 2025, acompanhando a inflação (Ofício Circulado AT n.º 40129/2026).
Habitação Própria e Permanente - Portugal Continental
| Valor do imóvel | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346€ | Isento | - |
| 106.346€ a 145.023€ | 2% | 2.126,92€ |
| 145.023€ a 197.096€ | 5% | 6.477,61€ |
| 197.096€ a 330.539€ | 7% | 10.457,96€ |
| 330.539€ a 660.982€ | 8% | 13.763,35€ |
| Acima de 660.982€ | 6% (sobre valor total) | - |
Como se calcula: IMT = Valor × Taxa - Parcela a abater
Exemplo: Casa de 200.000€ para HPP → 200.000 × 7% - 10.457,96€ = 3.542,04€ de IMT
E o Imposto do Selo?
Para além do IMT, na compra de qualquer imóvel paga também Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor da escritura. Não há isenções nem escalões - é uma taxa fixa.
Exemplo: Casa de 200.000€ → 200.000 × 0,8% = 1.600€ de Imposto do Selo
Ou seja, para uma casa de 200.000€ para HPP, o total de impostos antes da escritura é aproximadamente 5.142€.
IMT Jovem - A Grande Novidade para Quem Tem Até 35 Anos
Desde agosto de 2024 e confirmado no OE 2026, os jovens com 35 anos ou menos que comprem a primeira habitação própria e permanente beneficiam de isenção especial:
- Isenção total de IMT, Imposto do Selo e emolumentos para imóveis até 330.539€
- Isenção parcial para imóveis entre 330.539€ e 660.982€ - apenas se paga IMT e IS sobre a diferença acima dos 330.539€, à taxa de 8%
- Sem isenção para imóveis acima de 660.982€ - aplicam-se as tabelas normais
Para beneficiar do IMT Jovem tem de cumprir estas condições:
- Ter 35 anos ou menos na data da escritura
- Ser independente para efeitos de IRS
- Não ser proprietário ou coproprietário de outro imóvel habitacional à data da compra
- Não ter sido proprietário nos 3 anos anteriores
- O imóvel destinar-se exclusivamente a habitação própria e permanente
Segunda Habitação - As Taxas São Mais Altas
Se o imóvel for para arrendamento, segunda habitação ou investimento, as taxas são diferentes e não há isenção no primeiro escalão:
| Valor do imóvel | Taxa |
|---|---|
| Até 106.346€ | 1% |
| 106.346€ a 145.023€ | 2% |
| 145.023€ a 197.096€ | 5% |
| 197.096€ a 330.539€ | 7% |
| 330.539€ a 550.836€ | 8% |
| Acima de 550.836€ | 6% (sobre valor total) |
Regiões Autónomas - Escalões 25% Mais Altos
Nos Açores e na Madeira, os limites de cada escalão são 25% superiores aos do Continente. A isenção de HPP começa em 132.933€ e o IMT Jovem aplica-se até 413.174€.
Outros Custos a Não Esquecer
Escritura (notário): entre 600€ e 1.500€ aproximadamente, dependendo do valor do imóvel e do notário escolhido
Registo predial: na Conservatória do Registo Predial, entre 250€ e 500€
Comissão imobiliária: paga normalmente pelo vendedor, mas pode ser um fator de negociação
Quando e Como Pagar?
O IMT e o Imposto do Selo têm de ser pagos antes da escritura. O processo é:
- Calcular o valor a pagar (nas Finanças ou no Portal das Finanças)
- Efetuar o pagamento na Autoridade Tributária ou online
- Apresentar o comprovativo de pagamento no ato da escritura
Sem este comprovativo, a escritura não pode ser realizada.
Calcule Agora Quanto Vai Pagar
As tabelas oficiais de 2026 já estão no nosso simulador. Introduza o valor do imóvel, escolha a finalidade e saiba exatamente quanto vai pagar de IMT e Imposto do Selo - incluindo se tem direito ao IMT Jovem.
Fontes: Ofício Circulado AT n.º 40129/2026 | Código do IMT | OE 2026 - Lei n.º 24/2025 | Portal das Finanças
Artigo elaborado pelo Grupo YOUR com fins informativos. Os valores apresentados são estimativas com base nas tabelas oficiais em vigor. Confirme sempre os valores junto da Autoridade Tributária ou de um contabilista certificado.
