Pacote Fiscal Habitação 2026: IVA, IRS, IRC e IMT
Portugal tem um novo pacote fiscal para a habitação. O Pacote Fiscal para a Habitação proposto pelo Governo à Assembleia da República foi aprovado a 9 de janeiro de 2026, tratando-se de medidas de desagravamento fiscal para aumentar a oferta de habitação e alterar os regimes do licenciamento urbanístico, urbanização, edificação e da reabilitação urbana.
O diploma - a Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março - é uma lei de autorização legislativa, o que significa que o Governo tem agora até 2 de setembro de 2026 para publicar o decreto-lei que concretizará todas as medidas. Até lá, nenhuma delas está ainda em vigor na sua forma final. Mas já é possível perceber o que vai mudar - e preparar-se.
O conjunto de medidas deverá representar um custo para o Estado superior a 300 milhões de euros, com os apoios totais no setor da habitação estimados em cerca de 1.000 milhões de euros em menos de dois anos.
1. IVA Reduzido de 23% para 6% na Construção e Reabilitação
A medida mais emblemática deste pacote é a redução do IVA aplicável às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis habitacionais.
Para quem se aplica?
A taxa reduzida de IVA a 6% passa a aplicar-se às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional, com rendas até 2.300 €, ou destinados a habitação própria e permanente, até ao valor máximo de 660.982 €.
Quando vigora?
A taxa reduzida aplica-se a operações urbanísticas iniciadas entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, cessando a sua vigência em 31 de dezembro de 2032.
Condições obrigatórias
Podem beneficiar da taxa reduzida as empreitadas destinadas à venda para habitação própria e permanente do adquirente, desde que a venda ocorra no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização. O imóvel deve permanecer arrendado por, pelo menos, 36 meses seguidos ou interpolados nos primeiros cinco anos.
O que acontece se não cumprir?
Quem beneficiar do IVA reduzido, a 6%, e vender ou deixar de habitar o imóvel em menos de um ano, arrisca penalizações em sede de IMT. No caso de construção de casa própria, perde o desconto fiscal no IVA. Concretamente, é aplicado um agravamento de 10 pontos percentuais no IMT.
2. Restituição Parcial de IVA para Quem Constrói Casa Própria
Quem construir a sua própria habitação também tem acesso a um benefício especial.
As pessoas singulares que suportem IVA em serviços de empreitada de construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente podem beneficiar da restituição parcial do IVA, correspondente à diferença entre a taxa normal de 23% e a taxa reduzida de 6%. O pedido de restituição deve ser apresentado à Autoridade Tributária no prazo máximo de 12 meses após a emissão da licença de utilização, devendo a devolução ocorrer no prazo de 150 dias após a receção do pedido.
3. IRS Reduzido para Senhorios - De 25% para 10%
Esta é uma das medidas com maior impacto direto para os proprietários que arrendam imóveis.
O pacote fiscal para a habitação inclui um forte desagravamento fiscal no arrendamento: a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais baixa de 25% para 10% para rendas até 2.300 euros e vigora até 2029.
Esta redução aplica-se tanto a contratos novos como a contratos já existentes, desde que a renda esteja dentro dos limites definidos.
Adicionalmente, é prevista a redução da retenção na fonte para 10% nos rendimentos da categoria F, quando pagos por entidades com contabilidade organizada obrigadas a reter imposto.
4. Isenção Total de IRS e IRC no Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)
Para quem praticar rendas ainda mais baixas, o benefício é ainda maior.
O antigo Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) dá lugar ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), pensado para simplificar a burocracia e promover uma oferta de habitação a preços acessíveis. As rendas terão como limite 80% da mediana de valores de renda por metro quadrado divulgada pelo INE para o concelho do locado. Os rendimentos dos contratos celebrados ao abrigo deste regime ficam isentos de IRS e IRC, desde que os contratos tenham prazos mínimos de três anos para residência permanente ou três meses para residência temporária.
5. Isenção de Mais-Valias no Reinvestimento em Arrendamento
Quem vender um imóvel e reinvestir o dinheiro em habitação para arrendamento pode ficar isento de tributação sobre as mais-valias.
É prevista a isenção de tributação das mais-valias para quem reinvestir em habitação a valores moderados no período de cinco anos. A isenção aplica-se quando as mais-valias obtidas na venda de um imóvel forem reinvestidas na aquisição de outro destinado a arrendamento.
O reinvestimento pode ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à realização da venda.
6. Mais Deduções no IRS para Inquilinos
Os arrendatários também beneficiam de um reforço das deduções à coleta.
O limite da dedução à coleta para inquilinos sobre encargos com rendas sobe para 900 € em 2026 e para 1.000 € a partir de 2027. O limite de dedução mantém-se nos 15% das rendas pagas.
7. IRC: Empresas Pagam Imposto Só Sobre 50% das Rendas
As empresas que invistam no mercado de arrendamento habitacional também beneficiam de um alívio fiscal relevante.
Os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação serão considerados apenas em 50% para efeitos de IRC, o que representa uma redução significativa da carga fiscal sobre entidades coletivas que invistam no mercado de arrendamento.
8. Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) - Pacote Integrado de Benefícios
Para grandes investidores com projetos de maior dimensão, o pacote cria um regime especialmente atrativo.
O pacote fiscal inclui ainda a criação de contratos de investimento para arrendamento habitacional (CIA) com duração até 25 anos, em que pelo menos 70% da área construída deve ser destinada a rendas moderadas.
Os CIA incluem um pacote integrado de benefícios:
- Isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição
- Isenção de IMI até 8 anos e redução de 50% no período restante
- Isenção de Adicional ao IMI
- Taxa reduzida de IVA nas empreitadas
- Restituição parcial de IVA em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos
9. IMT de 7,5% para Não Residentes
Para travar a pressão da procura estrangeira sobre o mercado imobiliário nacional, o pacote introduz uma penalização fiscal específica.
As aquisições de imóveis por não residentes passam a estar sujeitas a uma taxa fixa de IMT de 7,5%, independentemente do valor do imóvel.
Existem, no entanto, exceções: a taxa não se aplica se o comprador se tornar residente em Portugal ou se destinar o imóvel a arrendamento habitacional a renda moderada.
10. Benefícios para Habitações de Custos Controlados (HCC)
Os compradores de habitações de custos controlados também beneficiam de medidas específicas.
Estão previstas a isenção de IMT na primeira aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinada a habitação própria e permanente, desde que se trate de habitação de custos controlados e cujo valor não exceda 324.058 €, assim como a dedução à coleta do Imposto do Selo.
Quando Entram em Vigor Estas Medidas?
Este é um ponto fundamental que importa esclarecer.
A Lei n.º 9-A/2026 é uma lei de autorização legislativa - ou seja, o Parlamento autorizou o Governo a legislar, mas as medidas só entrarão efetivamente em vigor quando o Governo publicar o respetivo decreto-lei de regulamentação, que deve acontecer até 2 de setembro de 2026.
| Medida | Prazo de Vigência |
|---|---|
| IVA 6% na construção | Obras iniciadas entre set. 2025 e dez. 2029 |
| Exigibilidade do IVA | Até 31 de dezembro de 2032 |
| IRS 10% para senhorios | Até 2029 |
| IRC 50% dos rendimentos prediais | Até 31 de dezembro de 2029 |
| CIA - Contratos de Investimento | Até 25 anos |
| Regulamentação do Governo | Até 2 de setembro de 2026 |
Resumo: O Que Muda Para Cada Perfil
| Perfil | Principais Benefícios |
|---|---|
| Construtor / Promotor | IVA de 6% nas empreitadas (em vez de 23%) |
| Senhorio | IRS de 10% sobre rendas (em vez de 25%) |
| Senhorio com rendas muito baixas | Isenção total de IRS e IRC (RSAA) |
| Inquilino | Dedução até 900 € (2026) e 1.000 € (2027) |
| Empresa / Investidor | IRC apenas sobre 50% das rendas recebidas |
| Quem vende e reinveste | Isenção de mais-valias se reinvestir em arrendamento |
| Comprador de HCC | Isenção de IMT (até 324.058 €) |
| Comprador não residente | IMT agravado para 7,5% |
Críticas e Pontos de Debate
O pacote não é consensual. A aprovação ocorreu apesar dos pareceres críticos de economistas e investigadores que alertaram que os desagravamentos fiscais poderão traduzir-se sobretudo num aumento das margens dos investidores, sem impacto significativo nos preços finais.
A Unidade Técnica de Apoio Orçamental (UTAO) alerta ainda que fixar como "moderada" uma renda até 2.300 euros - valor acima da mediana do mercado - pode, em vez de conter preços, contribuir para a sua subida, permitindo que o benefício fiscal seja absorvido pelo proprietário.
Do lado dos inquilinos, a Associação de Inquilinos considera os valores desfasados da realidade dos rendimentos médios em Portugal.
Nota: Este artigo tem caráter informativo e baseia-se em fontes oficiais e especializadas sobre a Lei n.º 9-A/2026. As medidas aqui descritas estão dependentes de regulamentação pelo Governo (até 2 de setembro de 2026) para entrarem em vigor. Para situações específicas, recomenda-se consultar um contabilista certificado ou advogado especializado.
Legislação e Recursos Oficiais
📄 Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março - Texto integral publicado no Diário da República.
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