A promessa de baixar o IVA de 23% para 6% em toda a construção de habitação despertou expectativas consideráveis no setor. Contudo, a secretária de Estado dos Assuntos Fiscais, Cláudia Reis Duarte, veio esclarecer os contornos reais desta medida: o enquadramento jurídico da União Europeia impõe limites que Portugal não pode ignorar.
O Que Diz Bruxelas
A diretiva europeia do IVA "permite apenas consagrar uma taxa reduzida na construção no âmbito de políticas sociais de habitação". Na prática, isto significa que a taxa de 6% só pode ser aplicada em contextos muito específicos - habitação pública ou imóveis destinados a arrendamento acessível - e não de forma generalizada ao mercado.
"IVA a 6% para toda a construção de habitação não é, face à diretiva, uma possibilidade."
Cláudia Reis Duarte - Secretária de Estado dos Assuntos Fiscais
A declaração foi feita na abertura do seminário "Habitação: Novos Incentivos ao Investimento", organizado pela Imojuris. Para o mercado imobiliário privado, a redução fiscal tem assim um alcance mais restrito do que inicialmente anunciado.
O Pacote Fiscal em Concreto
Ainda assim, a lei publicada a 6 de março de 2026 prevê um conjunto significativo de benefícios. O IVA reduzido a 6% aplica-se à construção de imóveis para venda ou arrendamento permanente a "preços moderados". Os limites são claros:
| Medida | Valor | Descrição |
|---|---|---|
| Arrendamento | 2.300€ | Renda mensal máxima para acesso ao IVA reduzido |
| Venda | 660.982€ | Valor máximo do imóvel para aplicação da taxa de 6% |
| IRS Proprietários | 10% | Taxa reduzida (vs. 25%) para rendas até 2.300€/mês |
| IMT Não Residentes | 7,5% | Nova taxa de IMT aplicável a cidadãos não residentes |
A estas medidas soma-se a isenção de mais-valias na venda de imóveis habitacionais quando o valor é reinvestido em novos imóveis para arrendamento, e o aumento do limite de dedução das rendas no IRS até 1.000 euros mensais.
Objetivo: Classe Média e Oferta no Mercado
A governante foi direta quanto ao propósito do pacote: "Baixar os custos e aumentar a oferta. Com especial foco na classe média, que tem sido muito penalizada pelo peso da habitação no orçamento familiar." O pacote é descrito como transversal - contempla famílias, investidores e municípios.
Custo estimado das medidas: entre 200 e 300 milhões de euros, com vigência prevista até final de 2029. O setor alerta que este prazo pode ser insuficiente para resolver o défice estimado de 300.000 casas em Portugal.
O Que Isto Significa Para Si
Para quem procura comprar casa abaixo dos 660 mil euros, as condições fiscais à construção nova poderão, a prazo, contribuir para mais oferta e preços mais competitivos. Para senhorios que colocam imóveis no mercado de arrendamento a preços acessíveis, a descida do IRS de 25% para 10% representa uma melhoria de rentabilidade relevante.
O mercado aguarda ainda os decretos de implementação, dado que o Governo dispõe de 180 dias a partir de março para os publicar. A Grupo Your acompanha de perto todos os desenvolvimentos legislativos para que os nossos clientes possam tomar as melhores decisões no momento certo.
