IVA a 6% na Habitação: O Que Muda (e o Que Fica Igual)

25 março 2026

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IVA a 6% na Habitação: O Que Muda (e o Que Fica Igual)

A promessa de baixar o IVA de 23% para 6% em toda a construção de habitação despertou expectativas consideráveis no setor. Contudo, a secretária de Estado dos Assuntos Fiscais, Cláudia Reis Duarte, veio esclarecer os contornos reais desta medida: o enquadramento jurídico da União Europeia impõe limites que Portugal não pode ignorar.

O Que Diz Bruxelas

A diretiva europeia do IVA "permite apenas consagrar uma taxa reduzida na construção no âmbito de políticas sociais de habitação". Na prática, isto significa que a taxa de 6% só pode ser aplicada em contextos muito específicos - habitação pública ou imóveis destinados a arrendamento acessível - e não de forma generalizada ao mercado.

"IVA a 6% para toda a construção de habitação não é, face à diretiva, uma possibilidade."

Cláudia Reis Duarte - Secretária de Estado dos Assuntos Fiscais

A declaração foi feita na abertura do seminário "Habitação: Novos Incentivos ao Investimento", organizado pela Imojuris. Para o mercado imobiliário privado, a redução fiscal tem assim um alcance mais restrito do que inicialmente anunciado.

O Pacote Fiscal em Concreto

Ainda assim, a lei publicada a 6 de março de 2026 prevê um conjunto significativo de benefícios. O IVA reduzido a 6% aplica-se à construção de imóveis para venda ou arrendamento permanente a "preços moderados". Os limites são claros:

Medida	Valor	Descrição
Arrendamento	2.300€	Renda mensal máxima para acesso ao IVA reduzido
Venda	660.982€	Valor máximo do imóvel para aplicação da taxa de 6%
IRS Proprietários	10%	Taxa reduzida (vs. 25%) para rendas até 2.300€/mês
IMT Não Residentes	7,5%	Nova taxa de IMT aplicável a cidadãos não residentes

A estas medidas soma-se a isenção de mais-valias na venda de imóveis habitacionais quando o valor é reinvestido em novos imóveis para arrendamento, e o aumento do limite de dedução das rendas no IRS até 1.000 euros mensais.

Objetivo: Classe Média e Oferta no Mercado

A governante foi direta quanto ao propósito do pacote: "Baixar os custos e aumentar a oferta. Com especial foco na classe média, que tem sido muito penalizada pelo peso da habitação no orçamento familiar." O pacote é descrito como transversal - contempla famílias, investidores e municípios.

Custo estimado das medidas: entre 200 e 300 milhões de euros, com vigência prevista até final de 2029. O setor alerta que este prazo pode ser insuficiente para resolver o défice estimado de 300.000 casas em Portugal.

O Que Isto Significa Para Si

Para quem procura comprar casa abaixo dos 660 mil euros, as condições fiscais à construção nova poderão, a prazo, contribuir para mais oferta e preços mais competitivos. Para senhorios que colocam imóveis no mercado de arrendamento a preços acessíveis, a descida do IRS de 25% para 10% representa uma melhoria de rentabilidade relevante.

O mercado aguarda ainda os decretos de implementação, dado que o Governo dispõe de 180 dias a partir de março para os publicar. A Grupo Your acompanha de perto todos os desenvolvimentos legislativos para que os nossos clientes possam tomar as melhores decisões no momento certo.