Se está a pensar comprar ou vender um imóvel através de um contrato-promessa (CPCV), saiba que pode haver IMT a pagar antes da escritura final - e em mais do que um momento.
🔑 A chave está na "cláusula de livre cedência"
Tudo depende de o contrato ter ou não esta cláusula, que permite ao promitente-comprador ceder a sua posição a terceiros sem precisar do acordo do vendedor.
✅ COM cláusula de livre cedência
O simples facto de assinar o CPCV com esta cláusula já é um facto tributável. Ou seja:
- O sinal pago fica sujeito a IMT (taxa calculada sobre o valor total do negócio - e não é reembolsável);
- Se ceder a posição a outra pessoa, essa pessoa paga IMT sobre o valor da cedência;
- Na escritura final, o cessionário paga IMT sobre o valor restante.
⚠️ O imposto tem de ser liquidado antes da celebração do contrato ou da cedência.
❌ SEM cláusula de livre cedência
Assinar o CPCV e pagar o sinal não gera IMT. Mas se mesmo assim ceder a posição a terceiros:
- O cedente paga IMT sobre o valor total do contrato (ou VPT, o que for maior);
- O cessionário paga IMT na celebração da escritura definitiva;
- Há uma exceção: se não recebeu nenhum valor adicional além do sinal, pode ficar dispensado - mas tem de comunicar à AT no prazo de 30 dias e provar esse facto.
💡 Regime especial: "Contrato a favor de pessoa a nomear"
Se o contrato definitivo vier a ser celebrado com um terceiro nomeado, ou com uma sociedade em fase de constituição (da qual o promitente-comprador seja sócio), a tributação pela cedência pode ser afastada.
📌 Em resumo
| Situação | IMT no CPCV? | IMT na cedência? | IMT na escritura? |
|---|---|---|---|
| Com cláusula de cedência | ✅ Sim (sobre o sinal) | ✅ Sim (cessionário) | ✅ Sim (valor restante) |
| Sem cláusula, sem cedência | ❌ Não | - | ✅ Sim |
| Sem cláusula, com cedência | ❌ Não | ✅ Sim (cedente) | ✅ Sim (cessionário) |
