IMT nos Contratos-Promessa: O Que Precisa Saber

23 março 2026

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IMT nos Contratos-Promessa: O Que Precisa Saber

Se está a pensar comprar ou vender um imóvel através de um contrato-promessa (CPCV), saiba que pode haver IMT a pagar antes da escritura final - e em mais do que um momento.

🔑 A chave está na "cláusula de livre cedência"

Tudo depende de o contrato ter ou não esta cláusula, que permite ao promitente-comprador ceder a sua posição a terceiros sem precisar do acordo do vendedor.

✅ COM cláusula de livre cedência

O simples facto de assinar o CPCV com esta cláusula já é um facto tributável. Ou seja:

O sinal pago fica sujeito a IMT (taxa calculada sobre o valor total do negócio - e não é reembolsável);
Se ceder a posição a outra pessoa, essa pessoa paga IMT sobre o valor da cedência;
Na escritura final, o cessionário paga IMT sobre o valor restante.

⚠️ O imposto tem de ser liquidado antes da celebração do contrato ou da cedência.

❌ SEM cláusula de livre cedência

Assinar o CPCV e pagar o sinal não gera IMT. Mas se mesmo assim ceder a posição a terceiros:

O cedente paga IMT sobre o valor total do contrato (ou VPT, o que for maior);
O cessionário paga IMT na celebração da escritura definitiva;
Há uma exceção: se não recebeu nenhum valor adicional além do sinal, pode ficar dispensado - mas tem de comunicar à AT no prazo de 30 dias e provar esse facto.

💡 Regime especial: "Contrato a favor de pessoa a nomear"

Se o contrato definitivo vier a ser celebrado com um terceiro nomeado, ou com uma sociedade em fase de constituição (da qual o promitente-comprador seja sócio), a tributação pela cedência pode ser afastada.

📌 Em resumo

Situação	IMT no CPCV?	IMT na cedência?	IMT na escritura?
Com cláusula de cedência	✅ Sim (sobre o sinal)	✅ Sim (cessionário)	✅ Sim (valor restante)
Sem cláusula, sem cedência	❌ Não	-	✅ Sim
Sem cláusula, com cedência	❌ Não	✅ Sim (cedente)	✅ Sim (cessionário)