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# Habitação em 2026: tudo o que muda no IVA, IRS, IMT e arrendamento

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20 maio 2026· 9 min de leitura 

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![Habitação em 2026: tudo o que muda no IVA, IRS, IMT e arrendamento por Pedro Flores - Grupo Your Contabilidade](https://xmvtahclopqwmxwnbimy.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/grupo-your-habitacao-2026-iva-irs-imt-arrendamento.jpg "Habitação em 2026: tudo o que muda no IVA, IRS, IMT e arrendamento por Pedro Flores - Grupo Your Contabilidade")

## Neste artigo

-   [Visão geral das principais alterações](#visão-geral-das-principais-alterações)
-   [IVA reduzido a 6% na construção e reabilitação](#iva-reduzido-a-6-na-construção-e-reabilitação)
-   [Regras transitórias para obras já em curso](#regras-transitórias-para-obras-já-em-curso)
-   [Quem constrói casa própria pode reaver parte do IVA](#quem-constrói-casa-própria-pode-reaver-parte-do-iva)
-   [Senhorios com rendas moderadas passam a pagar 10% de IRS](#senhorios-com-rendas-moderadas-passam-a-pagar-10-de-irs)
-   [Inquilinos podem deduzir mais rendas no IRS](#inquilinos-podem-deduzir-mais-rendas-no-irs)
-   [Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível](#novo-regime-simplificado-de-arrendamento-acessível)
-   [Contratos de investimento: benefícios fiscais até 25 anos](#contratos-de-investimento-benefícios-fiscais-até-25-anos)
-   [Mais-valias isentas em caso de reinvestimento para arrendar](#mais-valias-isentas-em-caso-de-reinvestimento-para-arrendar)
-   [IMT agrava para não residentes: 7,5% na compra de habitação](#imt-agrava-para-não-residentes-75-na-compra-de-habitação)
-   [Habitação de custos controlados: novos benefícios em IMT e selo](#habitação-de-custos-controlados-novos-benefícios-em-imt-e-selo)
-   [O que reter de tudo isto](#o-que-reter-de-tudo-isto)

Publicado em Diário da República a **20 de maio de 2026**, o **Decreto-Lei n.º 97/2026** reorganiza grande parte da fiscalidade ligada à habitação em Portugal. O diploma toca em vários impostos (IVA, IRS, IRC, IMT e imposto do selo) e cria novos regimes de apoio ao arrendamento, com o objetivo declarado de aumentar a oferta de casas a preços considerados moderados.

Para famílias, senhorios, construtores e investidores, isto significa um conjunto de novos [benefícios fiscais](/pt/simulador-beneficios-fiscais "Simulador de Benefícios Fiscais"), mas também novas obrigações, limites de valor e prazos de permanência. Resumimos abaixo, ponto a ponto, o que muda na prática.

## Visão geral das principais alterações

-   **Construção e reabilitação:** IVA pode descer para 6% em empreitadas elegíveis.
-   **Senhorios:** rendas moderadas tributadas a 10% em IRS.
-   **Inquilinos:** dedução de rendas sobe para 900€ (2026) e 1.000€ (2027).
-   **Arrendamento acessível:** novo regime simplificado ligado à mediana das rendas.
-   **Investidores:** contratos de investimento com benefícios até 25 anos.
-   **Não residentes:** IMT na compra de habitação sobe para 7,5%.
-   **Custos controlados:** possível isenção de IMT e dedução em imposto do selo.

## IVA reduzido a 6% na construção e reabilitação

A medida mais visível do decreto é a aplicação da **taxa reduzida de IVA (6%)** a empreitadas de construção e reabilitação destinadas a habitação. O regime cobre dois cenários: imóveis para venda em habitação própria e permanente e imóveis para arrendamento habitacional.

Há, no entanto, limites de valor que filtram quem entra no regime:

-   A renda mensal não pode exceder **2,5 vezes a retribuição mínima** prevista para 2026, o que corresponde a um teto de **2.300 euros**.
-   O preço de venda do imóvel não pode ultrapassar **660.982 euros**, valor que coincide com o limite superior do segundo escalão de IMT em habitação própria e permanente em 2026.

Existem também prazos a cumprir. Quando a obra é feita para venda, o imóvel tem de ser vendido até **24 meses** depois da emissão da licença de utilização, e a afetação à habitação própria permanente tem de constar expressamente no título de aquisição. Quando o destino é arrendamento, o primeiro contrato deve iniciar-se em **24 meses** após a conclusão da obra, e o imóvel tem de manter-se em arrendamento habitacional durante, pelo menos, **36 meses** dentro dos cinco primeiros anos.

### Regras transitórias para obras já em curso

O diploma prevê uma janela transitória relevante. A taxa reduzida pode abranger empreitadas cuja iniciativa procedimental tenha começado entre **25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029**, desde que a exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

A "iniciativa procedimental" varia conforme o tipo de obra: nos casos sujeitos a licenciamento conta a data do pedido; nos sujeitos a comunicação prévia conta a data da comunicação; nas obras sem controlo prévio pode contar a informação de início dos trabalhos ou o parecer prévio, quando aplicável.

Em termos práticos, as primeiras regularizações ligadas ao novo regime só poderão ser feitas a partir de **julho de 2026**.

## Quem constrói casa própria pode reaver parte do IVA

Quem está a construir uma habitação própria e permanente fora de uma atividade empresarial ou profissional passa a poder pedir a **devolução parcial do IVA** suportado na obra. A ideia é compensar parte do imposto pago quando a empreitada não pôde, por algum motivo, beneficiar diretamente da taxa de 6%.

Para aceder ao regime é necessário que o VPT do imóvel (ou o valor do terreno somado aos custos de construção, sem IVA) não ultrapasse os **660.982 euros**. O imóvel tem de ser usado como habitação própria e permanente no prazo de **seis meses** após a licença de utilização e manter essa afetação durante, pelo menos, **12 meses**.

O montante a devolver corresponde à diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da taxa reduzida. O pedido é entregue eletronicamente à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a documentação de início de utilização do imóvel. Relativamente aos três primeiros trimestres de 2026, os pedidos só podem ser apresentados a partir de **1 de outubro de 2026**.

## Senhorios com rendas moderadas passam a pagar 10% de IRS

Os rendimentos prediais de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, com renda dentro dos limites moderados, passam a ser tributados a uma **taxa autónoma de 10%**, salvo se houver uma taxa mais favorável aplicável.

Esta taxa abrange os rendimentos obtidos até **31 de dezembro de 2029** e aplica-se quer a contratos novos quer a contratos já em vigor, dado que as alterações em sede de IRS produzem efeitos desde 1 de janeiro de 2026.

Para sujeitos passivos de IRC, ou contribuintes de IRS com [contabilidade](/pt/contabilidade "Serviços de Contabilidade") organizada na categoria B, os rendimentos prediais abrangidos passam a contar apenas em **50%**, regra que pode ter impacto significativo na rentabilidade líquida.

## Inquilinos podem deduzir mais rendas no IRS

A dedução das rendas no IRS sobe de forma faseada:

-   Em **2026**, o limite passa para **900 euros**.
-   A partir de **2027**, sobe para **1.000 euros**.

Trata-se de um reforço da dedução à coleta, o que significa que pode reduzir o imposto a pagar ou aumentar o reembolso final, dependendo da situação fiscal de cada agregado.

## Novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível

O decreto cria o **Regime Simplificado de Arrendamento Acessível**, que substitui o modelo anterior. A grande novidade está na forma de calcular os limites de renda: passa a usar-se uma referência ligada à **mediana das rendas por metro quadrado** divulgadas pelo INE em cada concelho, fixando-se um teto em **80%** desse valor.

Os limites concretos serão definidos por portaria e poderão considerar características específicas dos imóveis, como classe de eficiência energética ou existência de estacionamento privativo. As rendas máximas não incluem despesas ou encargos que possam ser devidos à parte.

Quanto aos prazos contratuais:

-   Nos contratos para residência permanente, o prazo mínimo passa a ser de **três anos**.
-   Nos contratos para residência temporária, o prazo mínimo é de **três meses**.

## Contratos de investimento: benefícios fiscais até 25 anos

Outra novidade são os **contratos de investimento para arrendamento habitacional**. Estes contratos podem atribuir benefícios fiscais por um período máximo de **25 anos** a quem construa, reabilite ou adquira imóveis para colocar no mercado de arrendamento habitacional ou de subarrendamento.

O pacote de benefícios inclui:

-   Isenção de IMT na aquisição de terrenos ou imóveis elegíveis.
-   Isenção de imposto do selo na transmissão.
-   Isenção de IMI até oito anos, com redução de 50% da taxa no período remanescente.
-   Aplicação de IVA a 6% nas empreitadas abrangidas.
-   Isenção de adicional ao IMI.
-   Restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos.

## Mais-valias isentas em caso de reinvestimento para arrendar

O decreto introduz uma nova **exclusão de tributação em IRS para mais-valias imobiliárias**. O benefício aplica-se quando o valor de realização (depois de deduzida eventual amortização de empréstimo) é reinvestido na aquisição de imóveis em território nacional destinados ao arrendamento habitacional.

O reinvestimento pode ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda, e a intenção tem de constar na declaração de IRS do ano da alienação.

O imóvel adquirido tem de ser arrendado no prazo de **seis meses** e deve permanecer em arrendamento habitacional durante, pelo menos, **36 meses** (seguidos ou interpolados) nos primeiros cinco anos. Caso estas regras falhem, a mais-valia pode acabar por ser tributada.

## IMT agrava para não residentes: 7,5% na compra de habitação

Esta é, provavelmente, a medida mais simbólica do diploma. A compra de prédios urbanos ou frações destinados exclusivamente a habitação por **não residentes** passa a estar sujeita a uma **taxa fixa de IMT de 7,5%**, sem direito a isenções ou reduções.

Há exceções:

-   Não se aplica se o comprador já for residente fiscal em Portugal.
-   Não se aplica se o comprador se tornar residente fiscal nos dois anos seguintes à aquisição.
-   Fica fora do agravamento o não residente que coloque o imóvel em arrendamento habitacional com renda dentro dos limites do diploma.

Nesta última hipótese, o imóvel tem de ser arrendado no prazo de seis meses e manter-se arrendado durante, no mínimo, **36 meses** nos cinco primeiros anos.

## Habitação de custos controlados: novos benefícios em IMT e selo

O diploma cria benefícios fiscais específicos para a primeira aquisição de **habitação de custos controlados** destinada a habitação própria e permanente:

-   **Isenção de IMT** nos imóveis cujo valor não ultrapasse o limite máximo do primeiro escalão de IMT para habitação própria e permanente. Em 2026, esse limite corresponde a **106.346 euros**.
-   Acima desse valor, continuam a aplicar-se as taxas reduzidas de IMT já previstas.
-   **Dedução em imposto do selo** até ao limite correspondente ao primeiro escalão do IMT.

Estes benefícios não são automáticos em todo o país. A aplicação depende de uma **deliberação da assembleia municipal**, sob proposta da câmara, o que significa que cada município pode optar por aplicar ou não estes incentivos.

## O que reter de tudo isto

O Decreto-Lei n.º 97/2026 não é um apoio único nem uma medida de aplicação automática. É uma reorganização ampla da fiscalidade da habitação, que combina:

-   Redução de impostos em determinadas operações de construção, reabilitação, arrendamento e compra.
-   Criação de novos regimes (Arrendamento Acessível, contratos de investimento, exclusão de mais-valias com reinvestimento).
-   Agravamento da tributação na compra de habitação por não residentes, fora das exceções previstas.

A maior parte dos benefícios está condicionada a limites de valor (preço de venda, renda, VPT), prazos rigorosos de afetação (6, 12, 24 e 36 meses) e à manutenção do imóvel em habitação própria permanente ou em arrendamento habitacional durante períodos mínimos.

Pequenas decisões (a forma como se afeta o imóvel, o tipo de contrato de arrendamento, o calendário da obra) podem fazer a diferença entre aceder a uma taxa de **6% ou 23% no IVA**, **10% ou taxa progressiva em IRS**, ou ainda **7,5% ou taxas reduzidas de IMT**.

Na Grupo Your acompanhamos famílias, senhorios, promotores e investidores na correta aplicação destas medidas, garantindo o cumprimento dos requisitos legais e a maximização dos benefícios fiscais disponíveis.

🧮 Simule o impacto real no seu caso

Estimativa rápida da poupança em IVA, IRS, dedução de rendas e IMT, por perfil (obras, senhorio, inquilino ou não residente).

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ECO • 22 abr 2026 

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### Sandra Lourenço

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